Après 4 années de baisse dues à la crise financière mondiale, les investisseurs étrangers considèrent désormais que les loyers de bureau à Tokyo vont augmenter significativement au fur et à mesure que les taux d’inoccupation diminueront.
La stabilisation actuelle des taux d’inoccupation, l’augmentation des prix des terrains dans certaines zones urbaines (selon le Ministère japonais du Territoire et des Infrastructures: +22% en avril-juin 2012 par rapport au trimestre précédent dans 33 des 150 zones étudiées) et le « creux cyclique » constaté du marché de l’immobilier nippon expliquent principalement ce récent engouement.
Selon le dirigeant de la filiale japonaise du cabinet STORMHARBOUR PARTNERS (fondé par d’anciens dirigeants de Citigroup), le retour des investisseurs étrangers sur le marché japonais s’explique avant tout par l’attractivité actuelle des rendements: +6% dans les grandes villes et + 10% dans les zones rurales.
Bien que ces taux ne constituent pas une moyenne, les investissements immobiliers japonais apparaissent plus lucratifs que les investissements dans les autres zones asiatiques. Ainsi, selon COLLIERS INTERNATIONAL, les rendements annuels sont de 4,5% dans le centre de Tokyo, contre 2,9% à Hong Kong et 4,2%, à Singapour.
Plusieurs exemples illustrent cette tendance :
- AXA REAL ESTATE s'est associé avec le japonais SUMITOMO MITSUI TRUST BANK, fin août, pour créer un fonds qui investira 500 millions € dans des immeubles de bureaux à Tokyo (source : Financial Times).
- AVIVA INVESTORS, en collaboration avec SECURED CAPITAL INVESTMENT MANAGEMENT, a lancé en novembre 2011 un fonds de 200 millions € visant à investir dans des bureaux dans le centre de Tokyo (objectif d’achat de 5 à 7 bâtiments).
- MAPLETREE INVESTMENTS, la filiale immobilière de TEMASEK HOLDINGS et gestionnaire d’un fonds total de 12,7 milliards €, va lancer son premier fonds d’investissement au Japon, axé sur l'immobilier de bureaux à Tokyo et dans d'autres villes japonaises. Le fonds vise à obtenir entre 250 à 400 millions € d'ici son lancement début 2013 et a déjà acquis 4 actifs à Tokyo dont le TS Ikebukuro, un immeuble de bureaux évalué à 30 millions €.
- STORMHARBOUR JAPAN a prévu d’accroître ses investissements immobiliers au Japon afin de répondre à la demande croissante des investisseurs étrangers. Son investissement porte sur plusieurs building de Tokyo à hauteur de 100 millions € (comparativement à l’investissement de 10 millions € réalisé ces 2 dernières années).
- ANGELO, GORDON & CO., société d’investissement américaine, a acheté en juin la galerie commerciale AOYAMA BELL COMMONS dans le quartier de la mode d’Aoyama à Tokyo et une participation en mars dans l’immeuble de bureaux KIOICHO dans le centre de Tokyo, en partenariat avec la société japonaise ORIX REAL ESTATE.L’objectif étant de rénover ces actifs pour les rendre plus attractifs.
Désormais les investisseurs étrangers sont de retour sur le marché de l’immobilier japonais. Non seulement à la recherche de rendements intéressants, mais aussi d’une valeur refuge face au problème de la dette souveraine européenne et au ralentissement économique de la Chine.
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GO TO JAPAN représente en France la société NT-SHINRYO, un acteur majeur du conseil en investissement immobilier à Tokyo. N’hésitez pas à nous contacter pour toute information complémentaire : [email protected]
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